Teileigentum, Garagen & Stellplätze – rechtlich sicher kaufen und veräußern

Wer Teileigentum kaufen möchte – etwa in Form eines Garagen- oder Tiefgaragenstellplatzes –, sollte vorab prüfen, welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten. Je nach Ausgestaltung ergeben sich unterschiedliche Nutzungs- und Verwertungsrechte – insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeit eines späteren Verkaufs.

• Teileigentum: Der Stellplatz ist als eigene Einheit im Grundbuch ausgewiesen und kann unabhängig von einer Wohnung übertragen werden.
• Sondernutzungsrecht: Es besteht lediglich ein exklusives Nutzungsrecht an einem gemeinschaftlichen Bereich, z. B. einem Stellplatz im Hof – ohne separate Grundbucheintragung.

Wie beim Wohnungseigentum gilt auch hier das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zentrale Grundlage ist die Teilungserklärung, in der geregelt ist, welche Flächen zum Sondereigentum gehören und wie das Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf.

Hinweis: Damit ein Stellplatz als Teileigentum gelten kann, muss es sich in der Regel um einen baulich abgeschlossenen Raum handeln – z. B. eine Einzelgarage oder ein klar abgetrennter Tiefgaragenstellplatz. Offene Flächen wie Carports oder markierte Stellplätze im Freien erfüllen diese Voraussetzungen meist nicht.

Bevor Sie einen Stellplatz oder eine Garage erwerben, sollten Sie folgende Fragen klären:

• Ist die Einheit im Grundbuch separat verzeichnet? Nur dann handelt es sich um echtes Teileigentum.
• Liegt stattdessen lediglich ein Sondernutzungsrecht vor – etwa an einem Hof-Stellplatz?
• Entspricht die bauliche Ausführung den Anforderungen an eine abgeschlossene Nutzungseinheit?

Diese Aspekte sind entscheidend dafür, ob der Platz separat veräußert werden kann oder ob er an das Wohnungseigentum gebunden bleibt und nicht separat übertragen werden kann.

Ein rechtssicherer Kaufvertrag über Garagen oder Stellplätze regelt insbesondere folgende Punkte:

• Zuweisung von Sondernutzungsrechten: Falls kein eigenes Teileigentum vorliegt, wird die exklusive Nutzung des Stellplatzes vertraglich gesichert.
• Finanzierung & Belastung: Wird der Kaufpreis finanziert, kann eine Grundschuld eingetragen werden – eine im Grundbuch vermerkte Sicherheit zugunsten der Bank.
• Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung: Diese Dokumente bilden die rechtliche Basis für Nutzung, Pflichten und Eigentumsverhältnisse.
• Eigentumsvormerkung & Eigentumsumschreibung: Die Vormerkung schützt den Käufer bis zur endgültigen Umschreibung im Grundbuch.

Zur Absicherung Ihres Erwerbs empfehlen wir eine frühzeitige Einsicht ins Grundbuch. So lassen sich mögliche Belastungen – etwa Wegerechte, Dienstbarkeiten oder bestehende Grundschulden – rechtzeitig erkennen.

Nach der notariellen Beurkundung übernimmt die Kanzlei:

• die Eintragung der Eigentumsvormerkung
• das Einholen notwendiger Genehmigungen
• die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Gemäß § 311b BGB ist für den Kauf von Immobilien – dazu zählen auch Garagen und Stellplätze als Teileigentum – die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben. Sie gewährleistet, dass:

• alle Inhalte rechtlich wirksam und eindeutig formuliert sind
• beide Vertragsparteien umfassend informiert werden
• Beweissicherheit besteht und spätere Streitigkeiten vermieden werden

Im Beurkundungstermin erläutert Notarin Alexandra Goller alle Inhalte Schritt für Schritt, beantwortet Ihre Fragen und sorgt für ein ausgewogenes, rechtlich abgesichertes Ergebnis.

Bei Kaufverträgen zwischen einem Unternehmer (z. B. Bauträger, Gemeinde) und einer Privatperson gilt eine gesetzliche Bedenkfrist von 14 Tagen. Diese beginnt mit der Übermittlung des Vertragsentwurfs und soll eine wohlüberlegte Entscheidung ermöglichen.

Ja – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen:

Ein Stellplatz oder eine Garage kann nur dann separat verkauft werden, wenn er als eigenständiges Teileigentum im Grundbuch eingetragen ist. Besteht lediglich ein Sondernutzungsrecht, ist ein Verkauf nur gemeinsam mit der zugehörigen Wohnung möglich.